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报告:一线房产泡沫达1990年日本泡沫期的七成

  • 发布时间:2017-08-09 11:27   来源:网络整理
  •   近日,易居房地产研究院发布了一份《关于房地产泡沫的量化分析》,首次将中国近期的房地产泡沫(主要以2016年数据为准)与日本80年代末期的泡沫,进行比对分析。

      过去很多年,国内很多专家与机构,撰写了大量文章和报告,将中日的房地产市场或者泡沫,进行对比,但都是定性分析,而易居院这份报告是首次进行定量分析,且得出量化结果。

      此报告由我指导同事朱丽娜撰写。报告较长、表格较很多,在此仅摘出主要内容,与大家分享。

      我国自1998年“房改”以来,房地产市场快速发展,在拉动国民经济快速增长的同时也带动了房地产价格的快速上涨,尤其是2016年以来房价地价的快速增长,再次引起了各界对房地产稳定性的担忧。

      2016年7月中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”,12月中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。今年两会政府工作报告提出:遏制热点城市房价过快上涨。

      近期,国家层面将去杠杆和防范金融风险,着力防控资产泡沫被放到了更加重要的位置。中央财经领导小组办公室相关负责人也提出要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患。

      房地产泡沫问题被多次提及,可见我国房地产市场确实存在着一定程度的泡沫,亟需采取相应措施抑制风险。

      上世纪80年代中后期日本房地产市场出现了严重泡沫,泡沫破裂后对日本房地产和日本经济都造成了严重打击。

      当前我国房地产业发展与泡沫经济期的日本有许多相似之处,分析日本房地产泡沫破灭前后的特征和原因,能够为抑制楼市泡沫,推动我国房地产市场健康发展,提供有益的借鉴。

      日本房地产市场泡沫的特征分析

      日本地价的周期性变化与国民经济走势具有高度的协同性,只是地价波动大于经济波幅。

      1970年代以来日本地价出现了两次波峰,1973年的地价上涨伴随着人口和经济的快速增长,这一时期日本的GDP增速保持在10%左右,因此并未形成泡沫,即便在地价大幅下挫后,经济的高速增长也使得地价并未出现持续下跌。

      而1990年的地价上涨主要是由于1985年广场协议签订后,日元大幅升值吸引大量资本进入房地产市场导致地价快速上扬,而此时日本经济已进入中低速增长期,无法为房价提供有力的经济支撑,导致房价大跌后便与日本经济一起陷入长期的低迷。

      从全国范围来看,1972到1986年,日本全国地价年均涨幅约6.5%,GDP年均增幅约4.8%,地价增长率/GDP增长率约1.35,地价增幅略高于GDP增速;而房地产泡沫期的1991年,日本全国地价增速与GDP增速间的比值达到最高峰的3.15,较房价合理年份偏离约133.3%。

      房地产泡沫破灭后,日本全国市街地价格转为负增长,GDP也陷入低速增长并延续至今。

      总体来看,日本全国市街地价格指数与家庭收入增幅走势基本一致。

      二战后,随着日本经济的逐渐恢复并快速发展,日本家庭收入持续增长,对住宅的需求也日益旺盛,日本全国地价尤其是六大都市市街地价格保持了较快增长。

      1973年地价的大幅上涨正是受到经济快速发展和家庭收入持续增长的推动,此时地价上涨与家庭收入增长基本同步,在1972-1986年间,日本全国地价平均涨幅约为6.5%,而同期的家庭收入增幅为8.6%,地价指数增幅/家庭收入增幅约为0.8。

      但在房地产泡沫期,地价的快速上扬并未伴随收入的明显增长,1987年地价指数增幅/家庭收入增幅达到3.2,高出房价合理年份约300%。

      房地产泡沫破灭后,日本全国市街地价格指数与实际收入增幅双双下滑,走势再次趋于一致,2014年两者涨幅相差不足一个百分点。

      房价收入比本质上反映的是房价水平和家庭购房能力的比例关系。房地产泡沫期,日本房价收入比快速上扬,公寓价格收入比涨幅更是超过独栋,1990年日本首都圈公寓和独栋价格收入比分别达到最高值的7.9和8.6。

      在房价合理期的1983-1986年间,日本首都圈公寓价格收入比均值为4.4,独栋价格收入比均值为6.1。

      1990年日本首都圈公寓和独栋的房价收入比分别较房价合理期高出79.5%和41.0%。

      我国房地产市场发展现状分析

      1、土地成交均价与GDP增速

      总体来看,我国土地成交均价每年波动幅度较大。2005年以来的12年间,除2006年、2008年、2011年和2012年地价增幅低于GDP增速外,其余年份地价增幅均超过GDP增速。





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