文在寅开启就任后首次访美之旅 将会晤特朗普

来源:舞蹈视频网  作者:   发表时间:2018-01-23 16:02

p.p-..//万科:聚焦核心城市加码“轨道+物业”模式

推货方面,相比恒大和万科,碧桂园在今年展现出更好的推货弹性,公司近年来不断压缩获取项目的单盘规模,增加项目数量,同时积极扩充员工队伍。截至年末,碧桂园在开发项目数量上以个项目远远领先于恒大(个)和万科(个)。在员工规模上,碧桂园也较恒大和万科更为庞大,因而碧桂园能够凭借更庞大的人力资源在同一时间内推出比万科、恒大更多的项目。正是凭借这种海量推盘的战术,碧桂园在推货能力和推货规模上较恒大和万科更为领先。

p..//其次,监管标准不统一,导致监管套利现象滋生。在机构监管模式下,不同金融机构开展的同一类型业务由不同金融监管机构监管,而不同监管机构的监管力度及监管理念可能不尽相同,甚至可能出现“监管竞次”倾向,这就容易导致同一类型业务面临不同标准的监管规则。近年来我国银行同业及表外业务的无序扩张及资金脱实向虚问题,很大程度上便是由于监管规则不统一产生的监管套利行为所致。

可售资源比较:货值与推盘能力

年市场销售回暖带动房企资金回款增长,叠加融资渠道畅通,房企资金压力普遍得到明显改善,其中万科、恒大、碧桂园的净负债率分别达到25.9%、.8%和48.7%,较年提升6.6%、26.4%和1.8%。

(曾刚系中国社科院金融所银行研究室主任;贾晓雯系中国社科院金融所博士研究生)

可在李彦宏看来,百度就是最好的网络营销平台,不用花钱去造势,流量这个金不换的资源,就是最抢眼的广告支持。因此,对有啊等电商业务的投入不太上心,致使百度电商平台像流动摊贩一样,小打小闹。一组数字的对比足以说明百度与其他电商平台的差距,百度有啊一个月推广费不过数千,还不及中等规模的淘宝店铺。而当年淘宝为与易趣争夺市场份额,曾不惜代价砸下数亿广告费。更寒酸的是,有啊的业务仅有余人,而当时阿里巴巴的业务群的员工早已达千人以上。

近年土地市场的火热,也带动三家房企拿地成本的上升。万科的拿地均价位列三家房企之首,年拿地均价达到元/平方米,而恒大和碧桂园拿地均价基本一致,在元/平方米左右。而从增速来看,过去4年万科、恒大、碧桂园的复合增长率分别为20%、15%和40%,恒大的拿地均价甚至比年时有所下降。

而从时间序列来看,三家公司的单城市产能持续保持扩张,以年为基数,万科、恒大分别增长了35%和37%,而碧桂园增长了整整一倍,这从一个侧面证明了龙头房企在单个城市的市场占有率正在逐步做深。

同样作为三四线城市起家的房企,碧桂园在三四线城市布局占比也一度达到70%以上,公司从年开始逐步调整土地投资思路,在大量补充土地储备的同时,积极优化布局结构,加大在一二线城市及其周边核心区域的投资力度。截至年末,公司位于一二线城市的新增土地投资额占比达到54%,如果按照目标客群分类,公司目标为一二线城市客群的布局项目投资额占比进一步扩大至65%。当前碧桂园已全面进军一线城市,年公司在北、上、广、深合计拿下28个项目,其中仅在上海就新增10块土地,总价达67.8亿元。

随着美国国会和政府达成协议,通过不断临时提高债务上限,逐渐缓解了相关债务危机。在债务危机下,美国国债期货市场成为全球资金的避风港,交易非常活跃,发挥了规避利率风险,稳定金融市场的功能。美债危机为深刻认识国债期货市场作用提供重要启示。

从结算均价来看,与销售均价一致,万科结算均价绝对值最高,创下了元/平方米的历史新高,但近年来基本保持平稳。而恒大是三家公司中均价提升幅度最快的,年已经接近元/平方米,背后也体现了区域结构优化带来的变化。而碧桂园结算均价自年创下高点以来,已连续3年下降,年实现结算均价元/平方米,同比下降0.05%。碧桂园的结算均价下降的主要原因在于公司大盘开发的经营特点:由于公司结算项目主要是年及之前的预售项目,布局区域主要集中在三四线城市,这些区域预售要求较低。

一季报显示,公司前十大流通股股东中,有8家为信托、资管等计划。其中,锐懿资产-山东信托恒赢19号集合资金信托计划、万家共赢-山东信托恒赢18号集合资金信托计划、鹏华资产-山东信托恒赢23号单一资金信托合计持有10.1%的股权,陕国投·持盈15号证券投资集合资金信托计划、陕国投·持盈11号证券投资集合资金信托计划合计持有3.15%的股权。

大三女生生二胎”

万科在龙头房企中一直是聚焦城市圈发展战略的典范,目前在国内已经进入65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。从城市层级来看,万科近年来拿地一直保持一二线城市的高占比,除了年,在一二线城市的拿地比重一直占到60%至70%以上。从拿地方式来看,鉴于土地成本的不断攀升,公司年合作拿地比重有所提升,新增项目权益比例约为73%,较年下降6.8个百分点。万科年以来持续推进“轨道+物业”的模式,积极引入深圳地铁集团,稳定公司股权架构,未来双方的潜在合作机会令人期待。

p..//美国是全球的第一大经济体。年奥巴马上台,美国的总债务额度已是非常高,在年9月达到15.19万亿美元的债务上限,并在其总统连任大选之前形成了“美债危机”。年8月,国际三大评级机构之一的标准普尔将美国政府长期债务评级从最高的级下调一级至+,这是自年以来美国首次失去评级。另两家评级机构惠誉和穆迪仍然维持对美国国债的评级,但穆迪的评级展望为“负面”。美国债务问题长期存在,评级机构的下调评级成为导火索,引发市场对美国债务的恐慌,全球金融市场出现巨大震荡。

美债危机影响下国债期货市场套期保值功能显现。前期次贷危机爆发之后,市场众多金融机构资金链断裂,使得美国10年期国债期货成交量与未平仓合约量均剧烈下降。但随后国债期货重新恢复成为投资者避险投资选择的品种,成交量与未平仓合约量一路上升,直至此次美债危机的爆发,成交量与未平仓合约量虽有波动,但仍然维持在高位。未平仓合约量的增大,反映了市场避险需求的加大,国债期货作为提供给市场套期保值工具的功能显现。以最活跃的10年期国债期货合约为例,尽管在金融危机期间去杠杆化的操作使国债期货的持仓量从年开始下滑至年的低点后又触底回升,但是国债期货套期保值账户的持仓量占比却稳中有升,投机账户的持仓量占比却呈下降趋势,充分反映了金融危机期间国债期货被用作风险规避工具。

恒大:转型核心城市加码旧改市场

不过,数据显示,自6月以来出现“闪崩”的余家公司中,控股股东所持股权的质押比例总体并不算高,仅有9家质押比例超过40%。

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百度在电商业务上似乎总是不顺。自从年成立电商事业部以来,百度的电商业务就坎坷不断。年3月,百度有啊在线零售业务关闭。一年后,百度与日本乐天合资成立的网上购物商城乐酷天也黯然关闭。年6月,百度又忍痛关闭未来商店。如今,百度旗下电商业务仅存乐货。

-07-1021:20:52家有多胞胎

碧桂园:城市化进程的践行者

单盘产能比较:开发规模的差异

为了更直观地比较三家企业房地产业务的运营情况,我们在剔除了投资收益和公允价值变动以及资产减值的影响后,在经营层面对三家公司进行对比,其中万科、恒大、碧桂园年的经营利润分别为.0亿元、.2亿元和.4亿元,经营利润率分别为14.6%、6.5%和9.9%,在经营层面上,万科更为优秀。长期以来,万科一直以其优秀的现代化企业管理水平著称,公司管控效率在行业内长期处于领先地位。相比恒大和碧桂园,万科之所以能以较低的毛利水平创造出更多的经营利润就在于公司管控效率更高。年万科、恒大和碧桂园的销售管理费用率分别为3.3%、6.9%和4.0%,其中万科近年来销售管理费用持续稳定在3%左右。

太阳城娱乐网站自去年开始,现金贷狂飙突起,成为继之后互联网金融的最热风口,成千家现金贷平台一哄而上。为了规避年化率,企业将现金贷利率转化为各种名目的管理费。在现存的现金贷平台中,金额微小、7至14天的短期借款,年化利率达%以上。而对现金贷平台来说,不怕客户逾期,就怕不逾期。逾期时间越长,所获得利润就越多。有的平台销售为了给用户平账,不惜采用借新还旧的方式,让雪球越滚越大。

一是坚持机构监管与功能监管并重。在混业经营环境中,迫切需要加强功能监管,对不同类型金融机构开展的相同或类似业务进行标准统一或相对统一的监管。功能监管的一致性和连续性,有助于减少金融机构进行监管套利的机会主义行为,促进监管效率的提高。值得注意的是,在现行分业监管体制下各个监管机构均具有功能监管职责,而功能监管的实质在于监管标准的一致性,政出多门必然会造成监管标准的不统一,这就客观上要求国家以法律或授权的形式明确功能监管的负责机构或牵头协调机构。

当初李彦宏进军电商业务,是担心为百度搜索提供广告费的电商客户一旦离开,百度搜索就无米下锅。当马云年屏蔽百度时,李彦宏的危机感加重,更坚定了开网店的决心:利用其百度强大的流量吸引客户,创造商业利润。可是虽然流量为王,但流量并非能搞定一切。即便消费者天天使用百度搜索,也不见得就会在百度电商平台上购物。消费者最终在电商平台上下单,还是要看体验效果。偏偏百度电商业务技不如人,缺乏专业技术人员支撑,电商业务成为百度一块鸡肋。

在销售突飞猛进的同时,“万恒园”三家龙头房企的业绩也在持续释放。年碧桂园、万科和恒大分别实现营业收入.9亿元、.8亿元、.4亿元,同比分别增长35.2%、23.0%、58.8%。三家公司营收规模增长的主要动力来自于公司竣工规模增长带动预售项目结算交付的提升,其中碧桂园、万科、恒大分别实现竣工面积.1万平方米、.2万平方米、.0万平方米,同比分别增长15.1%、17.2%和29.4%。

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三是加强监管协调与决策机制建设。过去各个监管机构之间缺乏协调与合作,很大程度上是因为没有一个权威性的机构来进行监管协调并作出最终决策。这次金融工作会议决定设立国务院金融稳定发展委员会,强化了监管协调与决策机制的建设。笔者认为,应确保金融稳定委员会的工作不仅限于监管沟通与协调,而且还要对“一行三会”无法达成一致的金融监管领域内的重大问题进行决议,切实提升金融监管的权威性和有效性。

  本次党委会围绕全面贯彻落实全国金融工作会议精神,就加快资本市场改革和提高对外开放质量、更加有力服务实体经济、更加有效保护投资者合法权益等,决定设立若干务实性专题研究项目。

在分析人士看来,如果确有或明或暗的利空因素,相关公司股价出现较大幅度的向下波动也是正常的,其中相关重要股东的股权质押风险需要特别关注。

1号站娱乐平台同样作为三四线城市代表的碧桂园,进军一二线城市的时间稍晚于恒大。年碧桂园开始大力推进“巩固三四线,拥抱一二线”的战略,当年4月份在上海嘉定获取了地块,代表着碧桂园除广州外的首个一线城市项目真正落地。

由于区域结构的不同,三大房企单城市产能也体现出非常大的差别。我们根据历年公司进入的城市数量来比较,年底万科拥有项目个,对应单城市拥有项目9.2个,而恒大、碧桂园单城市项目数量分别为2.6个和3.5个。

助推年房地产市场分化加速的一个重要原因在于货值的差异,虽然整体市场增速下行,但是拥有更广泛布局、更充裕货值、更强推货能力的企业将拥有更大的弹性。

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扩张模式的特点

因此,万科的深耕战略在三家公司中体现出最大的优势,年单城市产能达到56.1亿元,远高于恒大和碧桂园,而且年万科个城市销售金额超过百亿元,40%的城市销售排名前三,在18个城市销售排行中位列第一,品牌优势持续夯实。由于恒大、碧桂园长期在三四线城市拓展的特点,两家房企布局城市的基数较大,每个城市的容量难以同万科的65个城市相比,因此单城市产能都明显较小,分别为16.7亿元和14.8亿元。

样本五:股东质押隐患

5月底复牌后遭遇三个跌停的广东某陶瓷生产厂商同样出现了类似的情况。终止重大资产重组后,公司股票于5月31日、6月1日、2日连续“一字板”跌停,股价从此前徘徊许久的50元区间直接跌落至30元区间。受此影响,公司控股股东此前与浙商证券签订的股票质押回购业务出现需要补充质押的情况。为此,该控股股东又将所持有的万股公司股票进行质押,作为前期质押的补充。

  第四,牢牢坚持资本市场服务实体经济的根本发展方向。实体经济是资本市场的本,上市公司是资本市场的基石。证监会将紧紧围绕服务实体经济和支持供给侧结构性改革,深入推进资本市场“四梁八柱”性质的改革,加快完善多层次资本市场体系和基础性制度,加快修复和净化资本市场生态,更加注重提高上市公司的质量,强化和完善退市制度,进一步疏通和规范各类资金进入资本市场的渠道,不断提升资本市场对实体经济的融资能力,推动经济结构加快转型升级。我国股市约有1亿散户,直接关乎上亿家庭、数亿人的利益,保护好投资者尤其是中小投资者的合法权益,是资本市场监管工作人民性的具体体现,也是服务实体经济的应有之义。证监会党委必须始终坚持市场化、法治化和国际化的改革方向,在制度上补漏洞,在能力上补短板,依法全面从严加强资本市场监管,持之以恒,久久为功,为经济平稳较快发展作出新贡献,以优异成绩迎接党的十九大胜利召开。

(作者系资深市场观察分析人士)

因涉嫌非法组织经营期货业务、聚众赌博,“微盘”交易在年初被证监会列为清理整顿对象。但现在仍有微盘借助微信公号、在交易。微盘业务员大都化身年轻貌美的单身“微信美女”,打着大宗商品现货交易的旗号,然而并没有对应的现货交易。

监管改革的方向

例如,股价提前“反应”业绩下滑的上述广西公司18日晚间发布公告称,控股股东总计质押公司股票5.13亿股,占其所持股份的97.64%。其中,质押给第一创业万股,平仓线为11.03元;质押给长安信托万股,平仓线为11.09元。截至7月17日收盘,这两笔质押均已触及平仓线。公司表示,控股股东正在积极采取措施,拟采取追加保证金或者追加质押物等有效措施降低股权质押融资风险。

从投入产出的角度来看,万科依然保持着领先优势。年,万科实现销售规模亿元,平均每个项目贡献销售6.0亿元,而碧桂园实现销售规模.4亿元,平均每个项目贡献销售4.2亿元,恒大实现销售规模.6亿元,单个项目贡献销售6.4亿元。如果把土地、建安等成本视为房地产开发产品必须投入的沉没成本,那么销售管理费用等成本则可视为房地产开发产品的可变成本。从投入产出的角度来看,万科年单盘投入万元成本可实现产出销售6.0亿元,领先于恒大和碧桂园。虽然碧桂园的单盘费用控制力比较突出,但其单盘销售规模贡献较万科低,而恒大的大盘开发模式,其单盘销售的规模贡献较万科和碧桂园更高。

广东一家上市公司便属此例,其股价继6月21日下跌4.69%后,22日、23日两天连续跌停,导致公司股价从10元区间直接下拉至7元区间。

虽然碧桂园的销售管理费用率达到4.0%,较万科的销售管理费用率高出0.7个百分点,但是从单个项目的投入情况来看,碧桂园的成本控制甚至较万科更为优异。从单个项目的情况来看,碧桂园平均每个项目投入的销售和管理成本在万元,而万科平均每个项目投入的销售和管理成本在.7万元,而恒大单个项目投入的销售和管理成本在.4万元,所以,在成本控制方面,碧桂园在三家房企中更为领先。

近期股价连续下挫的广东一家服装企业也有大量资管类股东进驻。截至年一季度末,其股东榜中出现两组名称相近的机构股东,其中,陕国投·鑫鑫向荣69号证券投资集合资金信托计划、陕国投·鑫鑫向荣60号证券投资集合资金信托计划合计持有公司5.36%股权,华宝信托-“华宝丰进”号单一资金信托、华宝信托-“华宝丰进”60号单一资金信托则合计持有公司1.55%股权。

据上证报资讯统计,自6月以来出现“闪崩”的百余只个股中,约两成公司有信托、资管计划扎堆股东榜的情况,其中部分还存在名称类似的信托、资管计划共同现身的情形。

再次,对行为风险及消费者保护重视不足。近年来,随着金融市场的不断深化发展,金融创新活动不断涌现,金融产品与服务日益呈现出多样化、复杂化的特点,金融机构与金融消费者之间的信息不对称加剧,金融机构的行为风险隐患愈发突出,私售飞单、欺诈销售、操纵市场等严重侵害消费者权益的恶性事件时有发生。而现有监管模式未能对行为风险及金融消费者保护给予足够重视。

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最后,监管机构之间缺乏有效的协调机制。在我国现行“一行三会”分业监管体制下,各个监管机构各司其职、自成体系。但随着金融行业之间的边界日益模糊,这客观上要求各监管机构间需要充分信息共享,并形成高效的监管沟通协调机制。而现有的金融监管协调部际联席会议制度并不具有强制力,没有明确的决策机制、议事规则、决策权限等,协调监管难度较大。

在龙头房企中,恒大曾一度是三四线城市的代言人,公司的土地储备结构中三四线城市占比曾达到七成左右,且在年公司当年新增的拿地结构中,三四线城市占比达到80.6%。随着公司发展规模的不断壮大,恒大从年开始积极转型核心城市,甚至通过举债的方式,在一二线城市坚决扩张,并不断加大一二线城市的布局力度。截至年,公司在一二线城市布局项目的储备规模已达到1.3亿平方米,占公司总体储备的57.9%,并在年的销售业绩中,一二线城市业绩贡献占比达到67.4%,公司布局转型的成果已有初步体现。

二是坚持审慎监管与行为监管并重。在形式上,我国从年开始,已经建立起了“内双峰”的监管模式,但实质上仍然以审慎监管为主,行为监管只是居于附属地位。同时,从近几年监管的实践来看,我国行为监管工作仍处于起步探索阶段,尚未形成较为成熟的行为监管体系。行为监管进展缓慢的一大原因便是审慎监管与行为监管关系的失衡,导致人、才、物等稀缺的监管资源向审慎监管倾斜,在监管目标上顾此失彼。从次贷危机的经验教训来看,行为监管的缺失不仅会产生微观上的风险,而且有可能诱发系统性风险。因此,必须坚持审慎监管与行为监管并重的理念,寻求两者之间关系的有机平衡。

土地是房企的成长之本,也是房企之间战略分化的体现。近5年来,万科、恒大、碧桂园三家龙头房企的拿地规模持续扩大,过去4年的复合增长率分别达到35%、62%和%,尤其是随着本轮市场的逐步回暖,三家龙头房企在年均大幅加大了拿地力度,万科、恒大、碧桂园在年分别新增个、个、个项目,合计建面达到万平方米、万平方米、万平方米,对应地价为亿元、亿元、亿元,同比增长80.7%、.8%、.2%。

在过去几年,我们经常谈论企业的节奏感,试图从中看到哪些企业能够在市场相对低迷的时候,逆势加杠杆实现弯道超车。而在观察三家龙头房企的时候,我们却发现一个特点,大型房企普遍会顺周期操作,在市场不好的时候,相对减少拿地;而随着市场回暖,开始大幅加大拿地力度。万科、碧桂园、恒大在年的时候拿地规模都处于近几年的最低,而年则创下了近年最大的拿地规模,背后的原因我们认为更多还是在于随着企业规模的扩张,风险控制会越来越多地影响企业的决策。

翻阅“闪崩”股的详细资料,有一个与业绩、市场无关的因素也值得关注,即不少公司存在多个信托、资管计划进驻股东榜的情况,有个别公司这方面资金的持股比例还颇为集中。

近期互联网金融清理整顿确实取得了不少成效,行业也在逐渐规范,但笔者认为,这还不够,真要使这种清理整顿长效化,形成既鼓励金融创新又防范和控制金融风险的互联网金融长效监管机制,还需转变观念,将“先发展后规范”的发展思路让位于“边发展边规范”。一号站

而以拿地金额占销售金额比重来看,三家龙头房企的节奏也基本一致。万科长期以来拿地风格相对稳健,擅长顺周期布局,以销定产的模式一以贯之,自年市场回暖以来,公司的土地投资力度也是逐步加强,拿地金额占销售额比重从年的20.2%上升到年的50%,拿地力度仅次于年的拿地高峰期。恒大近年来快速成长的秘诀之一就在于敢于拿地。自从恒大年以万平方米的土地储备荣登中国“地王”后,除年外,恒大每年新增土地储备规模均不低于万平方米,并且一直加大拿地力度。同样作为三四线城市代表的碧桂园,拿地规模从年以来持续扩大,拿地金额占销售金额比重从年的12.5%上升至57.5%,在三家房企中上升幅度最大。

从金融工作会议的部署来看,未来监管强化和监管改革的方向有以下几个方面。

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如果考虑单盘产能,三家公司也体现出差异,万科和恒大单盘产能近年来持续保持增长,恒大增速更快,在年以6.4亿元的单盘产能超过万科。而碧桂园由于近年项目数量大幅增长,大多数项目依然处于开发阶段,尚未贡献销售,因此单盘产能有所下降,4.2亿元的产能规模小于恒大和万科。

在区域结构的布局上,三家房企与销售结构或多或少开始强化一二线城市的布局,而在拿地方式上,除了招拍挂,我们看到三家房企也开始越来越多地展现出自身独特的优势。

百度近日低调关闭了电商业务“百度”。这是百度为(人工智能)而收缩阵地、强身健体,以求在上有所突破的新举措。

与其他开发商不同的是,碧桂园是从市场的方向而不是从行政区域的方向来展开一二线城市的布局的,即通过对一二线核心城市及周边城市的布局去挖掘一二线核心城市的客户。围绕北京、上海、深圳、南京、武汉等核心城市,碧桂园在核心城市都市圈范围内做沉淀和拓展,并不断提高自己的产品定位,做当地的高端产品,吸引核心城市的目标客群,承接核心城市的外溢需求。在公司年的销售结构中,目标客群为一二线城市的销售规模超过亿元,占比达到59%,可见公司战略转型已在销售业绩中初显成效。

土地储备方面,三家龙头房企中,恒大的储备最丰富,土地储备规模高达2.29亿平方米。相对恒大、碧桂园而言,万科储备不算丰富。由于万科披露的储备数据是权益口径的未开工资源,我们调整至与恒大、碧桂园同一口径后,万科在年末土地资源储备达1.1亿平方米,未开工的权益土地.3万平方米。相对而言,万科的库存压力更大,因此加速补货依然是年的重要任务。

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