学会这些小习惯 能助你提早实现财务自由

来源:舞蹈视频网  作者:   发表时间:2018-01-23 16:41

对于连续大规模的净投放,央行公告中显示,大量净投放的主要原因在于“对冲税期、政府债券发行缴款和央行逆回购、到期等因素对银行体系流动性的影响。”

房价波动向上的成熟市场

3.1长线逻辑:规模增长空间巨大,盈利稳定产生估值溢价

p../p/成交同比下降。上半年银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交.11万亿元,日均成交2.92万亿元,日均成交比上年同期下降8.2%。其中,同业拆借日均成交同比下降14.1%,现券日均成交同比下降21.9%,质押式回购日均成交同比下降2.8%。

3.行业集中度提升,显著提升龙头房企的估值:(1)规模增长空间巨大:住宅市场增量空间.1亿平,.2万亿,满足至少15年增量市场发展;进入存量房市场后,每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升,龙头销售增长空间非常充足。我们测算,年市场规模完全能满足销售目标,未来4年、、销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%和13%(未考虑房价上涨)。(2)盈利稳定产生估值溢价:集中度提高,龙头公司市场份额稳定,盈利稳定,可享受估值溢价提升。(3)资源型房企,将在拿地上具备显著优势,控制上游成本;在融资上议价能力强,降低财务成本;在管理上,享受规模经济效益,集中采购,标准化产品,降低管理成本。

2.2.1重资产行业,融资成本举足轻重

(3)龙头市占率增长更稳定:市占率每年均不同程度提升,-10、-20、-50分别有3年、1年、1年市占率出现回落。

2.1.4合作拿地渐成趋势,“强强联合”挤压中小房企生存空间

3.1.1行业长周期空间仍大,龙头规模扩张对冲毛利下行

中银国际金融研究所研究员范若滢对中国财富网表示,央行进行净投放主要是在对冲季节性波动、维护流动性稳定,不必将其过分理解为货币政策的放松。未来货币政策进一步收紧的可能性不大,预计流动性大概率将维持不紧不松的局面。

3.2.4行业短期不悲观

2.2融资渠道全面收紧,龙头企业优势毕显

2.5并购整合成为常态,快速推升行业集中度

“三巨头”格局稳定

(4)本轮地产小周期中,中小房企清理历史库存并逐步退出,大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势,房企集中度加速提升,龙头房企市占率在年以来更是出现跳跃式增长。、-10和-50市占率分别大幅上升6.4个点、1.4个点和0.8个点。

2龙头如何走向寡头,解构强者恒强行业趋势

除了美国,我们选取香港作为参考。在内地房地产发展的历程中,许多乃至发展轨迹都能看到香港模式的影子。从25年前“中国土地第一拍”在深圳落槌,到之后的制度(包括土地出让制度、预售制度、按揭制度等)、产品(包括外观、层高、园林、会所等),甚至营销模式、物业管理,内地如今这一整套房地产运作规则都是在学习香港基础上发展而来。

2.3高效运营助推业绩增长,费用控制获取净利润优势

98年房改以来,中国城镇化率快速推进、人均居住条件显著改善,也催生了房地产开发销售这个百万亿级市场。作为资源整合行业,房企数量随着市场规模扩大迅速增加。随着行业规模结束快速增长、房价快速上涨引发政策调控,行业出现短周期波动和整体毛利率缓降,房企竞争压力陡增。同时,人口聚集引发行业围绕城市能级和城市圈的区域分化,重点城市地价涨幅快过房价涨幅,促使以规模和资金实力为核心的行业门槛迅速提高。

3.1.3项目公司制下稳定管理成本

(2)尽管过程中有增有减,但金融危机过后,美国房地产行业领头开发商的市占率总体呈现上升趋势。

2.1.1土储是持续经营根基,拿地能力决定业绩水平

上世纪80年代,内地改革开放,在土地政策方面引入了香港经验,学习效仿了土地租批制度。因此相比起与美国的差异,内地和香港的土地政策较为类似。

1.2它山之石:从美国和香港看我国房地产行业集中度提升空间

3.2.3业绩保障度高,增长确定

2.2.2龙头内源融资优势:增长边际高,抗风险能力强

1.2它山之石:从美国和香港看我国房地产行业集中度提升空间

98年房改以来,中国房地产业一路高速成长,在城镇化率从33.4%到57.4%的进程中,不仅催生了百万亿级的行业,也产生了数以万计的房企。年,旧的融资体系和拿地规则同时发生改变,在融资和拿地能力的双重考验下,房地产业将结束“春秋时代”,正式走进“战国时期”。春秋尚崇周礼,战国全凭实力。大公司吞并争霸、小公司残喘图存,行业集中度将大幅提升。这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代,一个前所未有的房地产王者时代。

自上世纪70年代起,香港的人口急剧膨胀、经济腾飞。伴随着港府大规模推动基建,房地产业发展迅速。进入80年代,市场的垄断格局已非常凸显,以长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团的股票市值占地产建筑类上市公司总市值的七成。21世纪初十大地产集团的房地产开发量占港总开发量八成左右,行业集中度很高。

垄断格局已久,行业集中度极高

1.强者恒强,龙头房企走向寡头是大势所趋:(1)龙头房企销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势;融资渠道更丰富、成本更低,在融资收紧背景下优势突显;(2)行业分化加剧,龙头市占率提升幅度和速率均高于二三线房企;行业毛利率走低,龙头管理高效、费用控制优,净利润率优势显著;(3)因城施策调控拉长板块周期、人口流动和产业集聚下区域分化将是长期趋势,龙头房企深耕城市多、布局完善,销售持续性和稳健性优势显著;(4)重点城市土地新规,提高拿地门槛,龙头土储集中度快速提升,地价快速上涨使并购整合成为常态,直接推升行业集中度。本轮小周期,中小房企加速退出,大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势,行业集中度加速提升,年出现跳跃式增长。

2.1.5土储集中度提升,推升销售集中度

3.2.2机构持仓低,龙头加仓空间大

中国的房地产市场发展至今,虽然经历了几次短周期的波动,但未曾经历过一个完整的长周期。中国和美国都是国土面积和人口规模的大国,和中国香港有类似的房地产运作规则。因此美国和香港作在成熟的房地产市场中和中国最具有可比性。年底,美国和市占率分别为20%和29%,而中国分别为13%和19%;香港和市占率分别为24%和33%,而内地分别为9%和11%。综合美国和香港情况,我们认为,中国房地产集中度至少还有一倍的提升空间。

3.2短线逻辑:低估值、低持仓、业绩确定性高、存在行业预期差

风险提示:政策超预期收紧、行业集中提升不达预期、市场风格发生切换

4.集中度提升提供确定性机会,建议关注三类地产股:(1)行业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头。(2)项目储备丰富、大股东实力强劲、具有资源股属性的区域龙头。(3)高成长、低估值,有望冲击一线的二线业绩黑马。

1.2.2香港:运行制度类似,行业高度集中度

1由群雄纷起到诸侯割据,行业集中度提升大势所趋

1.2.1美国:成熟的市场、稳定的三巨头

2.1.3土地市场调控升级,资源型规模房企优势凸显

央行天量逆回购资金面“明松暗紧”

2.3.1毛利下降生存压力增大,大浪淘沙真金终现

(1)美国房地产行业的集中度维持在较高水平:截止年开发商市占率超5%,开发商市占率达到20%,开发商市占率接近30%;

1由群雄纷起到诸侯割据,行业集中度提升大势所趋

1.1地产王者时代加速来临

自年成为英国殖民地起,香港就开始实行土地租批制度,即土地归港英政府所有,由政府向开发商或土地使用者批租土地,开发商或使用者获得承租批准期限内的土地使用权,并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。在香港回归以后,香港的土地批租制度并没有改变:年7月1日起,根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定,香港境内的土地属于国家所有,由香港政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发,其收入归香港政府支配。

美国的住宅建筑商以私人住宅开发和销售为主,也兼做相关的金融服务业务和房地产投资业务。住宅建筑商有公开上市公司和私营公司,其中销量排名前十大均为上市公司。年以前,传统的美国四大住宅建筑商为霍顿(..)、桑达克斯()、普尔特()和莱纳()。年被收购,年改名为。从年起美国三大住宅建筑商保持着行业的“三巨头”地位直至今日,并且连续四年排位保持稳定不变。

内地引入香港经验,土地制度具有可比性

我们统计年至年美国、、、房地产开发商的销售金额,并通过新房销售套数乘以新房的平均售价得出每年的美国新房销售总额,以此推算出行业龙头的市场占有率,发现以下两个特征:

1.1地产王者时代加速来临

1.2.1美国:成熟的市场、稳定的三巨头

2.3.2优化运营控制费用,盈利能力优势显著

年初先后发布报告《为什么我们对年房地产投资不悲观?》、《新周期》、《站在新周期的起点上:来自产能周期的多维证据》。年房地产、出口、制造业投资等带动需求超预期,经济型,同时,受产能出清、供给侧改革、宏观调控和金融监管的持续影响,金融、周期、消费和成长性行业都在步入剩者为王、强者恒强、新5%比旧8%好的新周期时代。

实习生王菁菁、史嘉妮有贡献

新宝   本文首发于微信公众号:泽平宏观。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

3投资逻辑:短期赚业绩兑现、中长期赚行业趋势

美国新房市场已趋于成熟稳定

通过美国房地产每年的新房销售套数乘以新房的平均售价得出每年的美国新房销售总额,选取近50年的数据观察之后可发现:美国的新房市场在年及之前属于快速扩张与发展的阶段;在年达到了销售的巅峰,总额突破亿美元;之后由于受到金融危机的重创,新房市场的表现大幅跳水;从年起美国房地产市场逐渐复苏和回温,目前销售可观、增幅平稳,进入成熟稳定期。

美国房地产行业按照产品属性分为住宅物业和投资物业,我们主要关注以私人住宅开发和销售为主业的房地产企业,即住宅建筑商()。

2.2.3外部融资渠道收紧,龙头房企显著受益

2.1.2房企卡位重点城市推高地价,房企拿地成本增加

3.1.2对上下游议价能力增强,盈利能力趋稳

(2)龙头房企市占率提升幅度和速率均大幅高于二三线优势房企,行业分化加剧:年-年,市占率增幅8.4个点,-10增幅2.4个点,-20增幅3.6个点;年-年,-50增幅4.3个点;年-年,-增幅1.1个点。

3.2.1估值依然便宜

(1)排名前的房企市占率均有不同程度提升:年-年,房企市占率由4.5%持续提升至12.9%,-10房企市占率由3.3%提升至5.7%,-20房企市占率由2.1%提升至5.7%;年-年,-50房企市占率由3.4%提升至7.7%,年-年,-房企市占率由2.5%提升至3.6%。一号站

中国财富网讯(曹萌)7月18日,央行再度开展公开市场操作,其中进行了亿元7天期逆回购和亿元14天期逆回购,除对冲掉当日到期的亿元逆回购外,实现净投放亿元,然而这已是央行连续两日进行超千亿元的净投放。

2.集中度提升前路不远,空间巨大:年底美国和市占率分别为20%和29%,而中国分别为13%和19%;香港年底和市占率分别为24%和33%,而内地分别为9%和11%。美国和香港分别在国土人口和行业制度上和我国具有可比性,其房地产市场均已进入成熟阶段;而我国房地产市场还处于增量房阶段,市场集中度至少还有1倍提升空间。

1.2.2香港:运行制度类似,行业高度集中度

2.1土地门槛持续提高,利好资金雄厚大型房企

2.4因城施策板块轮动,良好布局房企优先受益

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